施燕︰拉高利率 讓房價下修

作者: 黃琮淵╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月22日 上午5:55

中國時報【黃琮淵╱台北報導】

台灣房價見回不回,究竟是誰惹的禍?前中央銀行經濟研究處處長施燕日前投書《工商時報》,直指元凶就是資金過多、利率太低,以及房地產稅制;此外,優惠房貸會誘導民眾被高房價套牢,不是一個好的政策選項。

施燕曾任央行經研處處長,地位等同「央行首席經濟學家」,更曾被視為是央行總裁接班熱門人選,這篇投書一出,引人側目。由於內文直指利率政策失當,槓上老東家央行,在央行內部同樣引發軒然大波。

施燕直言,房價飆漲是因資金過多、利率太低。過去10餘年的低利率政策,固然是為了刺激經濟成長或維護金融安定,但持續太久,終將游資引往高報酬、高風險的投機活動,央行雖已限制特定地區或高價位住宅房貸成數,但只要游資仍多,就會轉戰其他地區或中低價位房地產,很難終止房市炒作。

施燕表示,或許有人擔心採行緊縮性貨幣政策,會影響其他市場或產業,甚至擔心一旦利率回升,房價回跌,會引發房貸違約,拖累銀行,但若任由低利率繼續下去,未來風險恐將會更高。

施燕建議,央行應逐步拉高利率,讓房價小幅向下修正。尤其美國經濟好轉,量化寬鬆措施開始減碼,台幣趨貶,或可增加外需,彌補內需因升息所受到的負面影響。

除利率政策之外,施燕也對房地產稅制提出建言,認為應改善稅基偏低病灶。施燕說,去年全國公告地價約為正常交易價格的20%,房屋評定現值也只有造價成本的20%至25%,由於兩者明顯低於市價,以致地價稅與房屋稅負太輕,有利於囤地囤屋。

而在房價過高時,施燕認為政府若要引導房價向下修正,應檢討優惠房貸政策,因優惠房貸會誘導民眾被高房價套牢,不是一個好的政策選項。至於出售政府興建的低價住宅給年輕人或中低收入戶,畢竟數量有限,宜全數以租代售,等房價回跌後,租屋者自然會以合理市價購屋。

施燕強調,無論今年房價走勢如何,長期低利率問題與不動產稅制改革,是政府施政宜積極面對的議題,而銀行與房貸借款人均應提前做好利率回升、房價回跌的風險管理。

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預售屋實價登錄 炒房無所遁形?

民視 – 2014年2月15日 下午4:01

房價居高不下,政府打房再出招,為了防堵投資客炒作,內政部正在研擬修法,未來預售屋買賣30天內就要登錄,如此一來,預售屋的價格將全攤在陽光下,不過市場認為,對抑制房價沒幫助,而且也能找人頭戶來墊高房價。

銷售人員:「這裡也有我們鞋區的部份。」

銷售中心裡頭,代銷人員認真介紹,建案完工後的模樣,想置產的民眾聽的很認真,一向被視為炒作房價元兇的預售屋,可以透過不斷轉賣紅單換約,墊高房價,如今內政部研擬修法,預售屋買賣30天內就要登錄,讓炒房無所遁形。

北市副市長張金鶚:「至少對預售屋價格透明化有幫助,現在大家對預售屋,都不知道價格,等一個月後賣完,什麼時候賣完也講不清,所以這是好事情。」

建設公司董事長王應傑:「這些東西都不是,抑制房價的好方式,抑制房價應該從供需,跟持有稅比較有用。」

以往預售屋價格,都是業者說了算,而且等到完銷後才要登錄,只要一戶不結案,就不需要登錄,讓預售屋價格不透明,如今買賣完成就要登錄,也正式宣告,預售屋不二價時代將要來臨,台北市副市長張金鶚舉雙手贊成,但是市場卻認為無法有效抑制房價,而且學者也說,裡頭「眉角」還很多。

德明財經科技大學副教授花敬群:「去製造假交易,用比較高價位的方式,來塑造一些行情氛圍,當然政府在查核機制,一定要再強化。」

除了預售屋30天內登錄,還有租屋市場,以及過戶也要登錄房價,另外登錄的房價可以當作實假課稅的稅基,等三大修法方向,這些打房措施何時上路,就看政府決心夠不夠。(民視新聞 于凡、呂惟揚 台北報導)

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預售屋簽約30天內須申報

作者: 王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月15日 上午5:50

中國時報【王玉樹╱台北報導】

為遏止預售屋炒風,內政部擬修法將現行預售屋「委託代銷契約屆滿或終止」才需登錄,改為比照成屋「買賣契約簽訂後」30日內須申報,讓預售屋價格全面「陽光化」。不過昨天召開的「不動產成交實價登錄通盤檢討會議」討論,遭到會場中建商與代銷業者強烈反對。

不動產實價登錄制度2012年8月實施,規定成屋、中古屋買賣登記過戶30日內,必須申報登錄交易房價,但預售屋僅需完銷後結案後整批登錄行情。實施至今1年半,統計成屋實價揭露率已高達8成5以上,但預售屋揭露率卻僅只1成,遭外界屢屢批評預售屋是市場行情透明的死角,助長預售屋價格胡亂炒作、甚至「紅單」也可以拿來哄抬價格。

建商、代銷業強烈反對

內政部進行不動產實價登錄通盤檢討,研議把預售屋納入買賣契約簽訂後30天內必須申報範圍。昨天開會邀集產官學界同場討論,現場學者多表示預售屋納入可更即時、透明反映房價,但與會的建商、代銷業者群起反對,強調「執行上有困難」、「自建部分不容易查核」等。

內政部副司長王靚琇表示,由於各方意見兩極,下周會再繼續邀集不同的各方代表,持續聽取意見。

台北市副市長張金鶚強調「早該做了」,過去僅規範成屋30天內,預售屋要等完銷或結案才需登錄。「那請問,甚麼叫結案?剩下1戶不賣是不是沒有結案不需申報!」

張金鶚直指,預售屋是房價的領導著,建商靠著銷售宣傳做多,且常常炒作賣掉多少戶,創造「假的行情」。

更即時、透明反映房價

淡江大學產經系教授莊孟翰則持審慎態度:「政府實施前一定要先想清楚,免的落到像《地政士法》覆議一樣,被人罵翻天。」他認為,把預售屋納入確實可以做到「資訊透明」,但是必須考慮,預售屋興建完成有一段時間,會受到「景氣好壞」影響。

簡單地說,現在簽約的價格,未必會跟正式交屋時的價格是一樣的。

莊孟翰補充,假設景氣好房價攀升,建商不能加價這還好,但萬一景氣不佳,要交屋時房價大跌,消費者可能因此不願交屋,實價登錄後也會影響建商承諾的貸款成數。

從事資訊業、有意買房的新北市民眾鄭先生支持說,預售屋房價都是賣方在喊,很擔心買貴了。「如果可以查到預售屋實際價格,會讓我們比較放心。」

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預售屋實價登錄趨嚴 房仲:有助健全房市

ETtoday – 2014年2月14日 下午2:56

記者林信男/台北報導

對於內政部將檢討預售屋實價登錄制度,遏止炒作房價,台灣房屋智庫執行長劉怡蓉20日表示,房價透明化,是健全房市的關鍵,業界樂見其成。

為遏止預售屋炒作,內政部指出,將對實價登錄制度進行檢討,擬把預售屋申報實價登錄的時間點,由「完銷或結案後」,改成「簽訂買賣契約後30日內申報」,讓預售屋價格更透明。

劉怡蓉說,「簽訂買賣契約後30日內申報」的做法,可避免建商拉長銷售期,導致市場交易不夠透明,有助健全房市。

不過劉怡蓉強調,政府不斷拉高公告土地現値及房屋評定現値,以增加房地產交易稅賦,使不動產節稅效果遞減,恐對房市交易量能有所影響。

除此之外,內政部也有意刪除「實價課稅須有配套措施」的條文,條文內容顯示,「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。」

若上述條文內容確定刪除,未來政府不用立法,便可執行實價課稅。劉怡蓉表示,對於實價課稅的實施,業界抱持認同態度。

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防炒作! 預售屋成交30天內需申報 價格透明化

作者: 鉅亨網記者何靖儀 台北 | 鉅亨網 – 2014年2月14日 下午12:00

為防止預售屋炒作,內政部將於今日(14)日下午舉行「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議」,擬將預售屋申報實價登錄改為「簽訂買賣契約後30日內申報」,未來預售屋將縮短議價時間,也為預售屋實價課稅作準備。

在現今實價登錄制度中,成屋、中古屋買賣登記過戶一個月內,必須登錄房價。但在預售屋方面,只有規定建商、代銷「完銷或結案後」,才須登錄行情,使預售屋紅單炒作層出不窮。故內政部欲將預售屋改為「簽訂買賣契約後30日內申報」,使房價更加透明化。

此外,內政部擬刪除實價登錄三法「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據」的相關條文規定,表示不用透過立法就能實價課稅,這也被認為是為未來實價課稅作準備。

學者表示,實價登錄對預售屋市場是好事,如此一來可補強預售市場價格資訊不對稱的情況。但若是買方反悔退訂或是房屋貸款改變等問題,政府都必須提出相對因應的配套措施。

除學者同意,建商也贊成此項政策。長虹建設財務長陳茂慶表示,未來預售屋若加入申報後,不僅價格能夠透明公開,也能縮短議價時間,甚至是不二價,這是非常樂見的。

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高房價壓力鍋 張金鶚與建商大論戰

作者: 文/王柔雅、林洧楨 | 財訊雙週刊 – 2014年2月12日 下午1:02

高房價蟬聯民怨之首多年,政府頻頻祭出一連串打房政策,房價卻不降反增。究竟民眾期盼的居住正義該如何落實?台北市副市長張金鶚、長虹建設董座李文造、鄉林建設董座賴正鎰各持不同看法,掀起激烈論戰。

國內房地產市場歷經十年大多頭,囤地炒房、投資炒作問題不斷,從內政部、財政部、中央銀行到各縣市政府,接連推出打房政策,但始終無法實現民眾期待的居住正義。全面性的稅制改革、實價課稅被視為調控房市的終極藥方;但由於牽涉層面甚廣,政府至今不敢決策,使得高房價問題依然高居民怨之首。

為此,本刊分別專訪高房價重災區台北市副市長張金鶚、重量級房產大老長虹建設董座李文造,以及新官上任的商總理事長、鄉林建設董座賴正鎰,剖析居住正義如何落實?

賴:打房將造成量縮效應 張:實價課稅才是合理機制

記者問(以下簡稱Q):稅制改革被預期將朝往實價課稅方向,若成真,對房市有何影響?

李文造答(以下簡稱李):對上市櫃公司來說,一直都是實價課稅,還雙重課稅。建設公司買房產,房屋部分獲利得繳營利事業所得稅,土地部分雖然只要繳增值稅,但所有獲利到了要分配盈餘時,還要再課稅一次,這不是雙重課稅嗎?政府說要把公告現值調高到接近市價的九成,也就相當於實價課稅,對上市公司影響不大。但對民眾來說,稅負成本會增加不少,預估會直接衝擊民眾購屋意願,買氣滑落,也會間接影響到建商和房地產市場。

賴正鎰答(以下簡稱賴):一定會產生類似證所稅量縮效應,而且還會更嚴重。當年財政部長王建煊下台,就是為了實價課稅,如果國民黨讓實價課稅法通過的話,百姓會唾棄這個政黨,一定會被輪替掉。就像證所稅把股市打下來後,到現在為止,金管會主委曾銘宗一天到晚要拉也拉不起來。所以政府要讓房地產恢復正常的市場交易,每天打壓,這叫扭曲市場正常交易,應該停止。

針對各地預售屋,政府已經選擇性做實價課稅,甚至加罰三、五倍的錢,嚴重影響購屋意願。此外,還快速大幅調高公告現值,例如鄉林在新北市新莊區的鄉林淳青、淳風兩案,繳了將近10億元的增值稅,還多調了五倍公告現值,政府這樣一邊增加業者成本,一邊又要打壓房價,這是不對的,居住不正義的第一個元凶就是政府。

張金鶚答(以下簡稱張):實價課稅是應該做的,這才是比較合理的機制,房屋稅制沒有改變,現在的投資炒作風氣就無法抑制,只會永遠惡性循環。推動實價課稅有利健全地方財政和房地產市場。但是實價課稅不是要全面加稅,自用住宅與非自用住宅交易課稅應做出差異化,針對非自用住宅稅基與稅率都要調高。

有人主張實價課稅會墊高成本,反而讓房價降不下來,但要知道,價格是由買賣雙方決定,如果賣方轉嫁成本,把價格拉抬高到很不合理,買方可以選擇不買,到時沒有人買,賣方撐不住自然得降價,房價就會下修。

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都更議題延燒 北市府推專案協調

國立教育廣播電台 – 2014年2月11日 上午10:30

都市更新爭議近年來延燒,台北市副市長張金鶚表示,都市更新是今年度努力重點,希望延續去年六個推動小組的計畫,加強財務經濟和房市等專業評估,並且成立專案協調。 台北市近年面臨文林案、都市更新條例修法、司法院釋字等引發社會高度關切事件,副市長張金鶚說,一直思索創新作為,希望致力改善都市更新相關機制與作法,引領都更的推展。 透過財務、經濟和社會的效益成本分析,評估未來都更建設等需求。張金鶚進一步說明,期許在有效率和保障民眾權益的方向上,運用協商來代替對抗,符合居住程序正義,創造雙贏。 面對當前房市,政府責無旁貸,北市都更處表示,在健全房市制度上,必須嚴防業者與投資客炒作以及促使資訊透明,發揮市場機制。

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桃縣府推合宜住宅 每坪均價14.9萬元

中廣新聞網 – 2014年2月6日 上午5:48

桃園縣政府預計在八德巿推出合宜住宅方案,總戶數在950戶以上,坪數在30到51坪之間,主建物每坪平均售價不得超過14.9萬元,最快在年底前動工。(李明朝報導)

桃園縣政府推出合宜住宅方案,有關開發地點是位在八德巿八德都巿計畫住宅區,靠近捷運綠線捷運站附近,桃園縣工務局朱惕之局長說,地點總計有四筆土地,面積約2萬1,286平方公尺,縣政府以土地標售方式找到優良建商興建合宜住宅。

有關興建的戶數,朱惕之表示,目前規劃興建至少950戶以上的合宜住宅,坪數為30到51坪之間,且公設比不得超過31%。出售住宅部分,明定主建物每坪平均售價不得超過14.9萬元,陽台每坪平均售價不得超過6萬元。

另外該案也保留興建戶數之10%,也就是至少95戶做為出租住宅,將明定主建物部分每坪每月租金不得超過250元,陽台每坪每月租金不得超過100元,以提供桃園縣轄區就業就學青年優先出租使用。

為了避免有心民眾炒作房價,日後承購戶將於取得合宜住宅產權10年內不得轉售。

 

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資金多、利率低 2014年全台房市溫漲

作者: 劉靜瑀 | 中央廣播電台 – 2014年2月3日 上午9:28

台灣房價居高不下,政府部門一直強調要健全房市,不過,就算2年前課徵奢侈稅,今年又祭出實價課徵豪宅稅,房價問題依舊成為民怨之首。業者分析,2014年底的「7合1」選舉使得房市難以出現明顯漲跌,美國量化寬鬆政策QE緩步退場對房市影響也有限,目前台灣房地產市場屬於資金多且利率低。在這種情況下,專家認為,今年全台房市恐將還會溫和上漲約5%。

◎年底7合1選舉 房市難明顯漲跌

雖然奢侈稅已實行2年多,台灣房價卻依舊居高不下。去年底最新統計也指出,全台房價所得比高達9.2倍,購屋總價達新台幣960.8萬元,2項數字皆創歷史新高。

政府各相關單位過去一年一直強調要「健全房市」,但台灣房價究竟合不合理?年底的7合1選舉是否有助於房價上揚?不動產仲介經紀公會聯合會理事長李同榮分析,從歷史來看,房價對於大選年是個敏感話題,因為除了擔心房價崩盤之外,也怕豪宅價格衝太高,引發民怨,因此7合1選舉成為影響房地產市場的不確定因素之一。李同榮:『(原音)大家都想說大選前會有什變動?大選前後,幾乎房地產不可能大漲或大跌。大選前後,太漲了,民怨升高,政府就有政策出來稍微壓抑,但怕他崩盤,雖然在高檔,更怕他崩盤。基本上,大選前應該是房地產崩盤機會基本上不大,但也怕豪宅(價格)衝太高,又有350萬(央行總裁彭淮南防線為每坪300萬)又被關切後,政策又有動作,可能豪宅被盯的機會比較高。』

◎實價課徵豪宅稅 平息民怨、抑房價

要健全房市,財政部在春節之前祭新招,今年將實價課徵房屋交易所得稅,而且首先鎖定雙北市去年成交價達新台幣8千萬以上、其他縣市5千萬以上的豪宅,若無法證明原始取得成本,就必須以實際銷售價15%作為房產交易所得。

為何先鎖定豪宅?專家分析,藉由炒作豪宅投資方下手,勢必產生部分嚇阻作用,可對一般房地產市場帶來「降溫效果」,而且從課稅著手,不只增加稅收,還能平息民怨。住商不動產企劃室經理徐佳馨:『(原音)抓豪宅效果好,又可以平息民怨,又有實質收益,是一個相對來講CP較高的查稅標的;看的出來,財政部未來(打房)著墨在稅負部分上面。實價登錄就是總統大選的產物,在年底7合1或者是2016總統大選之前,政府可能就會做一些甚麼事情(平抑房價政策)。』

◎美國QE緩步退場 業者:影響房市有限

美國自2012年實施量化寬鬆QE3政策,隨著就業數據轉好,美國有意在2014年第一季開始讓QE逐步退場。不少人認為QE退場代表利率緊縮,房地產市場也從原本的賣方轉向買方。

不過,李同榮認為外資在台灣的「淨流出高於淨流入」,加上國內資金充沛,因此QE退場對台灣房地產市場的影響有限。李同榮:『(原音)不必擔心外資撤離,因為現在外資在台灣淨流出高於淨流入,所以基本上,外資撤離對我們本國資金來講,目前我個人認為影響有限。基本上,資金部分,QE逐步退場,我覺得對台灣上半年基本上根本一點影響沒有,下半年也許稍有影響,但影響幅度有限。』

房仲業者指出,QE退場,短期間內確實會對市場造成心理影響,不過外資向來多投資在台灣的股匯市,對台灣房地產市場興趣不大。永慶房屋總經理葉凌棋分析,目前歐美資金仍鎖定東北亞地區,被視為從東南亞轉進的基地之一,台灣資金其實一直不虞匱乏,若再加上台灣低利率環境可望延續,今年台灣的房地產將繼續穩健持平。葉凌棋:『(原音)目前QE退場短期間內可能有心理影響,但根據我們研究,台灣本身游資跟資金,外資的投入部分是很少,所以我想QE退場後,匯率部分所受到國際熱錢影響,應該是亞洲地區輕微。』

◎薪資倒退15年 民眾買房難!

根據主計總處1月下旬公布最新薪資統計,去年物價增幅高於整體加薪水準,因此員工實際拿到的平均薪資遠低於15年前水準。到底何時才買得起房子,成為小老百姓心裡最實際的希望。

學者指出,就算少了市場投機跟投資客,讓議價空間加大,這仍不表示全台灣房價都可能下修,因為像是台北市精華地段需求量大於供給,價格依舊看漲。淡江產經系教授莊孟翰:『(原音)表示投機客應該可以少掉,投資的也少掉,之後議價空間會加大,原來膨風價事實上慢慢消風。議價空間加大以後(房價)會下修,下修出現會有跌價問題,較明顯會出現在第二、第三季。膨風價讓它消風10%很有可能,議價空間5%到10%很有可能,但不代表全台灣都這樣,台北市精華地段實在很難。』

莊孟翰坦言,所謂「房價高漲超過所得負擔就是泡沫化」,而且目前市場資金多,加上低利率環境,由此看來,台灣房價泡沫化問題存在已久。不過,業者分析,今年全台房價依舊緩升,就算利率調整,對市場影響力也有限,預估未來房地產價格上漲幅度約在5%左右。

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豪宅稅加重15% 帝寶稅金多4.68倍

民視 – 2014年1月24日 下午3:00

政府打房又有動作了!財政部更新豪宅稅規定,雙北市房價超過8000萬以上、其他地區超過5000萬豪宅,要是沒有舉證成本,5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得,以帝寶來說前後稅金差了4.68倍,讓豪宅住戶相當不滿,認為這麼做不公平!

帝寶住戶:「不能因為,地價漲你就要漲(稅金),我覺得這樣不合理。」

帝寶住戶氣得跳腳,因為政府針對豪宅課稅,又有新招數,財政部宣布,今年5月起,雙北市房價超過8000萬;其他地區超過5000萬的豪宅交易,要是沒有舉證成本,就要認定售價的15%,作為獲利所得,未來豪宅稅,將會提高2~3成左右。

民眾:「稅責上來講,不管你賺多賺少,大家應該都要差不多,這應該的,理論上應該要平等。」

民眾:「有沒有必要是另外一回事,但是我覺得不見得,政府可以真的打到這個階層的人。」

能不能打壓投資客,實際來試算一下,以總價3億元的帝寶為例傳統算法,以建物核定契價800萬為基準,乘上財產交易所得和個人綜所稅後,只要繳153.6萬元,但新法上路後,依照建物比例1億2千萬,乘上15%和40%的綜所稅後,稅金提高到720萬,前後差了4.68倍。

房產顧問葉國華:「對於想藉由投資豪宅,來炒作房地產賺錢的行為,應該會得到一些壓抑,因為過去這樣的稅,基本上政府是課不到稅的,新北跟台北市,超過8000萬的戶數,應該會超過1萬戶左右。」

課稅小組一路追溯到民國98年,光是雙北市總價超過8千萬的戶數,就有1萬戶左右,再加上其他縣市豪宅物件,數量更驚人,政府用「稅金」打壓房價,能不能奏效,超越奢侈稅,得靠時間證明。(民視新聞王嘉琳、呂炯緯台北報導)

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