觀光財/商辦改商旅 飯店業︰不一定划算

自由時報 – 2014年2月17日 上午6:11

〔自由時報記者王憶紅/台北報導〕近來不少商辦或住商大樓出現「一層樓旅店」,但飯店業者直言,若加上裝潢及網路、行銷、人事等成本,商務旅館投資報酬率不一定會高過商辦租金報酬率;反而會因商旅愈來愈多,造成住房率下滑,投資回收更困難。

飯店業者指出,就商辦業主自營角度來看,商旅投報率未必高過商辦。以九百坪商辦空間,一坪租金三千元計算,一個月租金收入有二七○萬元、一年可有三二四○萬元;若將商辦改建為九十間房的商旅,約得投入裝潢成本二億元,商旅住宿以每晚二千七百元、住宿率七十%計算,一年進帳約六二○八.六五萬元。

飯店業者說,雖然表面看來商旅一年入帳較商辦高,但別忘了砸下的二億元裝潢得分十年攤提,一年攤提成本為兩千萬元,再加上人事成本以每年收入的二十五%計算、一五五二萬元,還有網路建置維修、行銷費用等,一年實際投報率恐比商辦還少。

優點是收現金 租期也較長

但業者也分析,商旅投報率或許可能比商辦差,但商旅每年的現金流量較商辦高出一倍,可滿足需要現金流量高的業者。

再從業主角度來看,將商辦租給一般辦公室使用,租期可能一到三年,租期屆滿,房客不續租後,還要再找新房客;若出租給商旅業者,租期一簽至少十到十五年,雖然租金較商辦低,但至少保障未來十年的租金收益。

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