資金多、利率低 2014年全台房市溫漲

作者: 劉靜瑀 | 中央廣播電台 – 2014年2月3日 上午9:28

台灣房價居高不下,政府部門一直強調要健全房市,不過,就算2年前課徵奢侈稅,今年又祭出實價課徵豪宅稅,房價問題依舊成為民怨之首。業者分析,2014年底的「7合1」選舉使得房市難以出現明顯漲跌,美國量化寬鬆政策QE緩步退場對房市影響也有限,目前台灣房地產市場屬於資金多且利率低。在這種情況下,專家認為,今年全台房市恐將還會溫和上漲約5%。

◎年底7合1選舉 房市難明顯漲跌

雖然奢侈稅已實行2年多,台灣房價卻依舊居高不下。去年底最新統計也指出,全台房價所得比高達9.2倍,購屋總價達新台幣960.8萬元,2項數字皆創歷史新高。

政府各相關單位過去一年一直強調要「健全房市」,但台灣房價究竟合不合理?年底的7合1選舉是否有助於房價上揚?不動產仲介經紀公會聯合會理事長李同榮分析,從歷史來看,房價對於大選年是個敏感話題,因為除了擔心房價崩盤之外,也怕豪宅價格衝太高,引發民怨,因此7合1選舉成為影響房地產市場的不確定因素之一。李同榮:『(原音)大家都想說大選前會有什變動?大選前後,幾乎房地產不可能大漲或大跌。大選前後,太漲了,民怨升高,政府就有政策出來稍微壓抑,但怕他崩盤,雖然在高檔,更怕他崩盤。基本上,大選前應該是房地產崩盤機會基本上不大,但也怕豪宅(價格)衝太高,又有350萬(央行總裁彭淮南防線為每坪300萬)又被關切後,政策又有動作,可能豪宅被盯的機會比較高。』

◎實價課徵豪宅稅 平息民怨、抑房價

要健全房市,財政部在春節之前祭新招,今年將實價課徵房屋交易所得稅,而且首先鎖定雙北市去年成交價達新台幣8千萬以上、其他縣市5千萬以上的豪宅,若無法證明原始取得成本,就必須以實際銷售價15%作為房產交易所得。

為何先鎖定豪宅?專家分析,藉由炒作豪宅投資方下手,勢必產生部分嚇阻作用,可對一般房地產市場帶來「降溫效果」,而且從課稅著手,不只增加稅收,還能平息民怨。住商不動產企劃室經理徐佳馨:『(原音)抓豪宅效果好,又可以平息民怨,又有實質收益,是一個相對來講CP較高的查稅標的;看的出來,財政部未來(打房)著墨在稅負部分上面。實價登錄就是總統大選的產物,在年底7合1或者是2016總統大選之前,政府可能就會做一些甚麼事情(平抑房價政策)。』

◎美國QE緩步退場 業者:影響房市有限

美國自2012年實施量化寬鬆QE3政策,隨著就業數據轉好,美國有意在2014年第一季開始讓QE逐步退場。不少人認為QE退場代表利率緊縮,房地產市場也從原本的賣方轉向買方。

不過,李同榮認為外資在台灣的「淨流出高於淨流入」,加上國內資金充沛,因此QE退場對台灣房地產市場的影響有限。李同榮:『(原音)不必擔心外資撤離,因為現在外資在台灣淨流出高於淨流入,所以基本上,外資撤離對我們本國資金來講,目前我個人認為影響有限。基本上,資金部分,QE逐步退場,我覺得對台灣上半年基本上根本一點影響沒有,下半年也許稍有影響,但影響幅度有限。』

房仲業者指出,QE退場,短期間內確實會對市場造成心理影響,不過外資向來多投資在台灣的股匯市,對台灣房地產市場興趣不大。永慶房屋總經理葉凌棋分析,目前歐美資金仍鎖定東北亞地區,被視為從東南亞轉進的基地之一,台灣資金其實一直不虞匱乏,若再加上台灣低利率環境可望延續,今年台灣的房地產將繼續穩健持平。葉凌棋:『(原音)目前QE退場短期間內可能有心理影響,但根據我們研究,台灣本身游資跟資金,外資的投入部分是很少,所以我想QE退場後,匯率部分所受到國際熱錢影響,應該是亞洲地區輕微。』

◎薪資倒退15年 民眾買房難!

根據主計總處1月下旬公布最新薪資統計,去年物價增幅高於整體加薪水準,因此員工實際拿到的平均薪資遠低於15年前水準。到底何時才買得起房子,成為小老百姓心裡最實際的希望。

學者指出,就算少了市場投機跟投資客,讓議價空間加大,這仍不表示全台灣房價都可能下修,因為像是台北市精華地段需求量大於供給,價格依舊看漲。淡江產經系教授莊孟翰:『(原音)表示投機客應該可以少掉,投資的也少掉,之後議價空間會加大,原來膨風價事實上慢慢消風。議價空間加大以後(房價)會下修,下修出現會有跌價問題,較明顯會出現在第二、第三季。膨風價讓它消風10%很有可能,議價空間5%到10%很有可能,但不代表全台灣都這樣,台北市精華地段實在很難。』

莊孟翰坦言,所謂「房價高漲超過所得負擔就是泡沫化」,而且目前市場資金多,加上低利率環境,由此看來,台灣房價泡沫化問題存在已久。不過,業者分析,今年全台房價依舊緩升,就算利率調整,對市場影響力也有限,預估未來房地產價格上漲幅度約在5%左右。

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