都更推不動 專家建議採預審制

自由時報 – 2014年1月27日 上午6:11

記者林美芬/專題報導

都更難行、尤其是大台北等都會地區。台北市都市更新學會會長杜國源建議可逆轉現行都更程序、改採「預審制度」,或許可讓都更走出一條新路。

分配利益先說清楚

杜國源指出,台灣都更現存最大問題是實施者與都更戶間嚴重的不信任,且引進日本的「權利變換」制度,在台灣發生嚴重的水土不服,經常出現爭議,且政府流程管控太長,造成時間都耗費在行政審查上。

他解釋,預審制度就是改變現有都更流程,在事業概要審查時,由實施者提出事業計畫的「預審計畫書」送審,並得於審議時確定都更獎勵值、外部空間留設、容積移轉、建築規劃、法令適用等,將所有都更後可分配利益,先講清楚說明白。

杜國源建議,還可參照現行法令「建築物預審辦法」機制,讓實施者得於概要階段提出建築規劃詳細構想,就單元內外部空間留設或退縮、公益性因應、預計爭取或外加的獎勵項目等,還有法令適用及因應就地安置考量等項目,提出申請預審。

他表示,經審議確認後,應在一定期限內(如2到3年)保障其審議內容穩定性,並得由實施者以此審議內容,向都更單元內的所有權人爭取同意權行使,到事業計畫送件門檻時,就可進行下一步申請事業計畫審議;也就是,實施者的財務規劃及談判底線都一次說清楚,避免整合過程的猜忌、想像及不信任感。

發展台式權變制度

杜國源也建議,調整權利變換制度的評估工具,應改為「價值及坪數」併行制度,在所有權人參與權利變換制度時,得經實施者與所有權人協議,改以可分配原居住樓層坪數,為權利變換相互之間的基礎,其差額再以樓層鑑價的平均單價做為找補等。

至於政府角色部分,現行是將審議及爭議處理放在同一單位處理;他建議,應將審議及爭議處理分別成立兩個委員會,各自分工得避免有球員兼裁判爭議。

他呼籲,都更應發展台式都更權變制度。權利變換制度來自於日本,但日本房價波動程度相對較小,但台灣房地產快速波動,當然會造成水土不服現象產生;一般而言,都更案從整合推動、審議、到通過,至少要5到10年時間,加上中央及地方不同調,更常讓地主、業界與建商莫衷一是。

杜國源強調,要都更不再難如上青天,除了加強法令鬆綁外,更應從台灣市場的獨特性,發展台式的都更權變制度,配合公地釋放、融資貸款鬆綁,及政府肯擔當及負責分擔風險(尤其是防災型或自主型都更等)來考量,才是未來台灣都更長久之計。

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