房價上漲能否刺激日本消費者花錢?

作者: 華爾街日報專欄文章作者: 華爾街日報 | 社會觀察 – 2014年1月24日 下午4:23

沉寂了許久的日本房地產市場已經解凍,令Toshiko Oguchi得以出售她的房產,這是一個可喜的信號,意味著日本經濟或有望擺脫長達二十年的低迷、實現復蘇。這位65歲上下的日語教師已經在東京附近一套三室公寓里居住了30多年。1991年至2013年間,日本房價累計下跌了65%之多,令她無法脫手這套房產。不過2013年夏季,房產中介開始朝Oguchi的郵箱里塞廣告。受此激勵,她于去年9月底把自己的公寓掛牌出售,一周后這套公寓就被搶購,成交價比她當初購買的價格高出了約30%,讓她感到不可思議。短短幾周內,她的兩個長期鄰居也賣掉了他們的公寓并搬走了。Oguchi說,我還從來沒有見過這樣的情況。她想要一套更小的公寓,用來安享自己的晚年。經濟學家們說,房地產市場的復蘇可能幫助扭轉日本消費者因房價多年下滑而垂頭喪氣的精神狀態。日本所謂的通縮心態(特點是人們對未來的悲觀看法已根深蒂固)使得日本人傾向于囤積資產并保持謹慎,而不是積極開支、去承擔風險。認為困境將一直持續下去的心態拖累了日本經濟。謹慎的日本消費者精打細算地過日子,而不是去積極開支,日本的儲蓄率高達美國的四倍。謹慎是理所當然的。據野村綜合研究所(Nomura Research Institute)的數據,日本房地產價格在過去的近25年里不斷下滑,在1990-2002年這段資產縮水最嚴重的時期里,估計全國財富蒸發了約9.3萬億美元。不過市場復蘇的跡象令人鼓舞。據日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute Co.)的數據,日本新公寓的平均售價創出了1992年以來的最高年度水平。舉例來說,2013年秋季,東京新宿區一套約1,290平方英尺(約120平方米)的三居室公寓以170萬美元的售價成交。2013年5月至12月,東京的新公寓銷量同比增加了31%。二手房交易價格的上漲步伐稍慢一些。追蹤東京公寓價格的東京證交所房價指數(Tokyo Stock Exchange Home Price Index,相當于日本版的S&P/Case-Shiller房價指數)10月份同比上漲3.3%,但仍較2007年危機前的峰值低11%,同時較1993年6月份該指數推出時的水平低59%。據追蹤房產銷售的Real Estate Information Network For East Japan的數據,2013年5月至9月,東京地區二手公寓銷量同比增加17%。在日本首相安倍晉三(Shinzo Abe)推行激進的貨幣寬松和政府開支政策后,人們對房地產市場的信心增強了。一年前上台執政的安倍晉三承諾要幫助日本經濟擺脫長達20年的物價下跌。2013年上半年日本經濟折合成年率增長了約4%,成為經濟增速最快的發達國家之一,不過近月來增速有所放緩。日本股市也受到了提振,日經指數去年全年累計上漲了57%。日本央行(Bank of Japan)上周公布的報告顯示,復蘇正在向日本所有地區的經濟擴散。未來還有很長的路要走。日本房地產市場下滑非常劇烈,平均房價仍比1991年歷史最高水平低71%。將近四分之一的日本人沒有見過比2005年至2008年短暫反彈持續更久的房價上漲週期。全國土地價格也在不斷下滑。不過日本政府對主要城市進行的一項調查顯示,有三分之二以上接受調查的地區去年夏天房價走高。經濟學家們說,高需求社區不斷上漲的房價可能帶來買房和土地升值的良性循環,推動財富和支出增加。早稻田大學(Waseda University)房地產金融教授川口有一郎(Yuichiro Kawaguchi)說,在房價止跌以前,要改變人們的通縮心理是不可能的。在東京以外找房子的Oguchi意外地發現,去年秋天短短幾周房價就上漲了。她在東京以南的海港城市橫濱附近看了15套待售的共管公寓。由于擔心房價漲得太快,她買了一套房齡20年的共管公寓,比她最初設想的離橫濱還要遠,她說,我有點慌神了。目前樓市還遠談不上強勁。據不動產流通經營協會(Association of Real Estate Agents of Japan)去年6月進行的調查顯示,2012年4月至2013年3月,東京地區換房的1,038人中有80%以上賣房虧了錢。但貸款成本依然低廉。20年至30年期抵押貸款利率為1.8%至2.5%;10年期抵押貸款利率低于1.5%,不過經濟好轉可能會使利率隨著物價上升。新屋開工數連續15個月增加,是上世紀90年代初以來最長的上升週期,這很大程度上是受東京核心區以外的新建獨戶房屋的推動。與美國樓市復蘇類似,日本房價反彈也不均衡,不同城市和社區存在差別。比如,日本西部地區新建共管公寓的銷量和價格的上升就比其他地區要慢。東京房地產中介說,當地樓市升溫一定程度上是因為銷售稅,因為今年4月份銷售稅將從5%上調至8%,買家想趕在稅率上調前購買需要交納銷售稅的新建房屋。一些經濟學家擔心,稅率上調之後樓市又將遇冷。日本很多銷售最火爆的社區都在東京市中心,靠近金融區。比如去年10月中旬至12月初,Nomura Real Estate Development Co.在新宿賣掉了306套共管公寓,800平方英尺(74平米)以下均價66萬美元。日本房地產經濟研究所(Real Estate Economic Institute)數據顯示,去年11月份這些地區新建共管公寓存量房較上年同期減少了19%。房地產經紀商Tokyu Livable Inc.的助理經理Takashi Okamura說,去年4至9月,他們公司經手的二手共管公寓交易量較上年同期增加了32%。但他擔心樓市再度崩盤,就像2008年金融危機和2011年大地震之后那樣。他說,客戶量在增加,我們很忙,甚至無法休假。不過他提到日本普遍存在的通縮心理,他說,復蘇還沒有達到讓人激動的地步。

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