結論 信託更專業化 修法要加把勁 政府能積極作為

作者: 本報訊 | 中時電子報 – 2014年1月13日 上午5:30

中國時報【本報訊】

王進祥:

都市更新事業信託不是土地信託,現在都是不動產信託。一、強調杜絕關係企業綁架更新、借貸,現在被綁在一起,有利益糾葛,不應該。二、受託人不是只有金融業,要把專業人士搬出來背書,較不會出事。三、更新程序冗長,新北市做得比台北市好。四、終止信託是違反信託本質,而且是消極信託,所以消極性的信託是可以消滅的,是可以撤銷的,信託行為法理上是不能消極的,此案受託人未盡善良管理人的義務。要請李慶元多開公聽會,加把勁,對抗這家公司。

李慶元:

都更法令修正,基本上是朝維護地主來做,但現在很多漏洞,產官學跟民意機關,不加把勁推動修法,減低民眾對都更的疑慮。希望政府和民意機關,尤其是立法院要重視。目前政府機關忽視這個嚴重性,面對財團及利益團體的壓力,不敢面對,就像郝市府面對座談會,不敢來參加,不敢面對現實。

中央法令源頭沒有修好,面對財團壓力,不願意拿出行政裁量權,有些根本擺爛。講白了,地方政府或民意代表已經成為利益團體的代言人。以民事信託的方式,不是都更權變三方信託的方式,來推動都更者,政府在法令上要增訂對信託契約內容及目的,有所限制。包括連帶附約、合建契約及借貸契約,都要有限制,否則主管機關必須不受理納入都更審議。

莊孟翰:

真合建假權變,這個觀念不能說不對,但後面一定要附帶條件,如說前面是五五分,後面房價漲了,住戶可以改六四。另外,政府主導官員要去宣導都更,事先要花點時間去研究。現在都更流程太冗長,如何簡化?其實是因為官員自己也不懂,不懂就拖,如果能有不動產專業法庭最好,文林苑會拖那麼久的時間,跟法官不懂也有關係。

信託要保障續建權,保障住戶。責成信託公會來一起討論,擬定條文。

陳科升:

短程、中程、近程來看,金管會於一百年十月二十六日金管銀票字第10000360960號函,直接說到「非信託業之實施者涉及以信託為業,恐致違反信託業法規定或濫用民事信託機制之虞」並建議配套因應方案如下:建議都市更新條例之主管機關內政部,先以函令或行正規則方式釋示該條例第十三條所稱「以信託方式實施之」,係指由主管機關核准得辦理不動產信託業務之信託業擔任受託人,以符立法意旨」,在此同時也可請曾老師先質詢內政部長,為何金管會一百年發出這麼專業的函,內政部可行政怠惰至如此,至今仍無任何作為。

中程修正都市更新條例第十三條規定,因為只要有信託業金管會就可以介入監督管制,不會隨便讓財團、公司都可作受託人。

法務部九十一年七月四日法律決字第0910025726號函,法務部或法規會一再建請內政部「應於相關法令中規定,受理土地信託登記之申請,應令檢附記載信託當事人、信託目的、信託財產管理處分或處分方法、信託消滅事由等事項之信託登記申請書,並強調信託登記與財產權變動登記乃為不同之登記,故『申請信託登記而未檢附信託登機申請書或雖檢附而未載明應載事項,應不予受理』」,地政機關只用審查事業概要有無蓋市政府的關防。

遠程就像是要建立都更平台機制,「金錢償付制度」本來就可以金錢方式去償付,這樣銀行就可建立一套制度既可保全銀行債權之回收,又可合法融資給地主,銀行在金管會的監督下,又不敢像本案的建商一樣為所欲為。

陳諶:

現行都市更新條例第十三條是規定「直接信託給實施者」,實務上有些信託契約並非運用第十三條,例如土地信託、資金信託、工程信託,其實是為了保障都更雙方的利益,都市更新條例第十三條的問題在於將所有的信託種類皆包含在內,應該要設法以負面或正面表列之方式,允許特定符合保障都更雙方的信託契約,不需一概排除所有信託方式介入都更,但是至少要排除有利害衝突的信託契約存在。

曾巨威:

法令未修之前,感謝李慶元這樣的作法,把問題找出來,找大家來談,大聲疾呼,教育知識就出現,請議員繼續幹!

法律上,就來修十三條,是可否在都更信託時,規定在何時出現?都更不准民事信託,要找專業信託單位。都更相關人,不准有厲害關係人存在。我在這次都更條例修法,來修這部分。

法律未修正前,如何能讓人民不要這麼無知、跳下陷阱,讓現象不要一直惡化,儘速解決行政機關不作為的問題。一、馬上可以做的就是呼籲民眾於簽訂相關信託契約前要有把握對內容有相當程度的了解。二、信託登記機關應該要有所作為,若可作實質審查的監督或許就馬上可以看到功效。三、迅速製定定型化契約,像現在消費者買賣也有看到經過政府認可的契約,讓大家能有所本,有所本也能提高專業知識。四、民意代表及媒體的揭露,民眾就此議題能有問題意識小心防範,此部分要感謝李慶元議員,因為他把問題揭露出來,這本身就是給大家一個教育機會,可能如同你所說會造成不良之示範,導致其他業者亦效仿;惟從另一個角度而言,亦能正面的使土地所有權人能產生危機意識。五、在法律為修正前,或許可透過上述的方法,來減少亂象解決部分問題。六、法律修正後,針對都市更新條例第十三條作修正,清楚規範都更信託出現的階段,即只准於某個階段後有信託的介入,之前的信託通通不算數。七、都更不准用民事信託方式為之,要信託就只能透過信託業,都更涉及公益及私益,故非任何人皆能擔任受託人,就是要找專業的信託,符合規定的專業的信託就只認定是信託業者,始得為之。八、禁止與個別都市更新案有利害關係之公司、企業擔任系爭都更案的信託業者。

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